2004年全国房地产估价师执业
考试试题及标准答案
《房地产开发经营与》试题
四、计算题(共2题、20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答)
1．张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中的60％来自银行提供的年利率为6％，期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2005年1月1日至2014年12月31日，年利率为6％，按月等比递增式还款(月等比递增比率为0．2％)。问李某在新还款方案下的首次月还款额为多少?(8分)
2．某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：
(1)项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元，其中资本金400万元；第2年 投资800万元，其中资本金230万元。每年奖金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10％。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付的方式还本付息，分3年还清。
(2)第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。
(3)计算期(开发经营期)取20年。
请根据以上资料，完成下列工作：
(1)编制资本金现金流量表。(不考虑所得税)
(2)若该开发商要求的目标收益率为15％，计算该投资项目的财务净现值。(所有的投资和收入均发生在年末)(12分)
《房地产估价理论与方法》试题
四、计算题(共2题、20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答)
1．某出租的写字楼，使用面积为3000㎡，收益年限为45年，空置率为20％，未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租
金(不含物业服务费用)的25％。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9％。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格(8分)
2．某宗面积为1．2公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2．5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排(见如下横道图)，项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。
根据市场调查，有关数据如下：
(1)该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元／㎡，销售税费为销售价格的6％；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元／m2(可出租面积占建筑面积的70％)，并且按照年租金收入的30％缴纳押金，出租空置率为20％，有关税费和经营管理费用按租金收入的30％计，银行存款年利率为3％，报酬率为10％。
(2)同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元／㎡，写字楼2800元／㎡，管理费用为开发成本的5％。
(3)除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入50％且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
(4)目前，此类项目折现率为10％。
(5)为得到该宗土地，还需要按取得地价款的3％缴纳有关税费。
试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。(12分)
